대지 검토 방법: 건축 기획 전에 확인할 7가지

토지대장과 지적도에서 지번, 지목, 면적을 확인합니다. 계산은 공부상 면적으로 시작하고, 현황 측량 면적이 다르면 그 차이를 메모해 둡니다.

필지가 둘 이상이면 합필 여부와 각 필지의 용도지역이 같은지 먼저 봅니다. 용도지역이 나뉘면 건폐율·용적률도 면적 비율로 나눠 계산해야 합니다.

토지이음(eum.go.kr)에서 지번을 넣으면 토지이용계획확인을 볼 수 있습니다. 용도지역(예: 제2종일반주거지역), 용도지구, 지구단위계획구역 여부가 여기 나옵니다.

건폐율과 용적률의 실제 한도는 국토계획법 시행령 범위 안에서 시·군 도시계획조례가 정합니다. 지구단위계획구역이면 그 계획이 정한 용도, 높이, 용적률이 우선이므로 계획 결정도서를 따로 확인합니다.

건축법상 대지는 원칙적으로 도로에 2m 이상 접해야 합니다. 연면적 합계가 2,000㎡ 이상인 건축물(공장은 3,000㎡ 이상)은 너비 6m 이상 도로에 4m 이상 접해야 합니다.

지도에 길처럼 보여도 건축법상 도로가 아닐 수 있습니다. 현황도로라면 지정 여부를 구청 건축과에 확인합니다.

건축법상 도로는 너비 4m 이상이 원칙입니다. 이보다 좁은 도로에 접하면 도로 중심선에서 그 절반(보통 2m)만큼 물러난 선이 건축선이 됩니다(막다른 도로는 길이에 따라 기준 너비가 다릅니다). 건축선과 도로 사이 땅은 대지면적에서 빠지므로, 건폐율·용적률 계산 전에 면적을 고쳐 둡니다.

너비 8m 미만 도로가 만나는 모퉁이 대지는 도로 너비와 교차각에 따라 모퉁이를 2~4m씩 잘라 낸 선이 건축선이 됩니다(가각 전제).

전용주거지역과 일반주거지역에서는 정북 방향 인접 대지경계선에서 띄우는 거리가 높이에 따라 정해집니다. 높이 10m 이하 부분은 1.5m 이상, 10m를 넘는 부분은 그 높이의 1/2 이상 띄웁니다.

그래서 주거지역 매스는 북쪽이 계단처럼 깎이는 경우가 많습니다. 대지의 북쪽 변이 길수록 용적률을 다 쓰기 어렵습니다.

부설주차장 대수는 시설 용도와 면적에 따라 지자체 주차장 조례가 정합니다. 필요한 대수를 먼저 세고, 지상(필로티)에 다 들어가는지, 지하층이 필요한지 판단합니다.

지하층 면적은 용적률 계산에서 빠지지만 공사비가 크게 늘어납니다. 기획 초기에 주차 대수와 지하 층수를 같이 적어 두면 사업성 비교가 쉬워집니다.

대지 안의 고저차는 출입구 위치와 지하층 산정(지표면 기준)을 바꿉니다. 도로 쪽과 안쪽의 높이 차이를 확인합니다.

주변 건물 높이와 거리, 남쪽이 열려 있는지, 보이는 쪽과 가리고 싶은 쪽을 메모합니다. 이 메모는 나중에 실 배치(어떤 실을 어느 쪽에 둘지)의 근거가 됩니다.

법규 확인(2~6번)은 공적 자료로 합니다. 1번과 7번, 그리고 그 결과를 매스로 옮기는 일은 지도 위에서 바로 할 수 있습니다.

1. 스튜디오 대지 단계에서 지도에 점을 3개 이상 찍어 경계를 그립니다. 한국 좌표에서는 회색 필지선을 참고로 켤 수 있고, 면적이 바로 표시됩니다.
2. 한국 대지는 확정하면 그 자리의 용도지역 이름과 참고 건폐율·용적률이 채워집니다. 토지이음과 조례에서 확인한 숫자로 고쳐 쓰면 됩니다.
3. 매스 단계에서 주변 건물과 지형을 3D로 켜고, 층수와 층별 면을 조절해 북쪽 일조나 도로 쪽 후퇴를 눈으로 맞춰 봅니다.
4. 출입구와 도로, 보여야 할 곳·피하고 싶은 곳을 지도에 찍으면 이후 공간 배치에 반영됩니다.

topoGenesis가 만드는 매스와 평면은 초기 스터디 자료입니다. 법규 검토나 최종 도면을 대신하지 않습니다.