건폐율·용적률로 매스 잡는 법
· 박솔규 (topoGenesis)
매스의 크기는 두 숫자로 시작합니다. 건폐율은 땅을 얼마나 덮을지, 용적률은 바닥을 얼마나 쌓을지입니다. 둘을 나누면 대략의 층수가 나옵니다. 아래 순서대로 계산하면 첫 매스를 5분 안에 잡을 수 있습니다.
건폐율·용적률 계산기
- 최대 건축면적
- 240㎡
- 최대 지상 연면적
- 800㎡
- 층수
- 약 3.3층
- 4층이면 층당 200㎡
건폐율과 용적률, 한 줄 정의
- 건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100. 건물을 위에서 봤을 때 땅을 덮는 비율입니다.
- 용적률 = 지상층 연면적 ÷ 대지면적 × 100. 지상 각 층 바닥면적을 모두 더한 비율입니다.
- 층수 ≈ 용적률 ÷ 건폐율. 건폐율을 꽉 채운 판을 몇 장 쌓으면 용적률에 닿는지입니다.
계산 예시: 대지 400㎡, 제2종일반주거지역
서울 제2종일반주거지역은 조례상 건폐율 60%, 용적률 200%입니다(2026년 7월 시행 조례 기준, 조례는 바뀔 수 있으니 확인하세요).
- 최대 건축면적 = 400㎡ × 60% = 240㎡. 1층 바닥판은 240㎡를 넘을 수 없습니다.
- 최대 지상 연면적 = 400㎡ × 200% = 800㎡. 지상층 바닥을 모두 더해 800㎡까지입니다.
- 층수 = 200 ÷ 60 ≈ 3.3. 240㎡ 판 3장이면 720㎡(용적률 180%)이고, 4장을 쌓으려면 한 층을 200㎡로 줄여야 800㎡(용적률 200%)에 맞습니다.
- 그래서 같은 800㎡도 「넓고 낮은 3층」과 「좁고 높은 4층」 두 방향이 생깁니다. 일조 사선, 주차, 코어를 넣어 보고 어느 쪽이 맞는지 고릅니다.
용도지역별 한도 (국토계획법 시행령, 서울 조례 예)
시행령은 상한과 범위를 정하고, 실제 적용 숫자는 지자체 조례가 정합니다. 같은 제2종일반주거라도 도시마다 다를 수 있습니다.
| 용도지역 | 건폐율 상한(시행령) | 용적률 범위(시행령) | 서울 조례 건폐율/용적률 |
|---|---|---|---|
| 제1종일반주거 | 60% | 100~200% | 60% / 150% |
| 제2종일반주거 | 60% | 100~250% | 60% / 200% |
| 제3종일반주거 | 50% | 100~300% | 50% / 250% |
| 준주거 | 70% | 200~500% | 60% / 400% |
| 근린상업 | 70% | 200~900% | 60% / 600% (도심 500%) |
| 일반상업 | 80% | 200~1,300% | 60% / 800% (도심 600%) |
지구단위계획구역, 역세권 사업, 공개공지 같은 완화·강화 규정이 있으면 숫자가 바뀝니다. 정확한 값은 토지이음의 토지이용계획확인과 해당 조례로 확인합니다.
매스를 잡을 때 빠지는 면적과 줄어드는 면적
- 지하층 면적은 용적률 계산에서 빠집니다. 주차와 기계실을 지하로 내리면 지상 연면적을 실 공간에 더 쓸 수 있습니다.
- 지상층이라도 그 건물의 부속 주차장으로 쓰는 면적은 용적률 계산에서 빠집니다.
- 좁은 도로 때문에 건축선이 물러나면, 건축선과 도로 사이 땅은 대지면적에서 빠집니다. 계산 전에 대지면적을 고칩니다.
- 주거지역의 정북 일조 사선 때문에 북쪽 위층이 깎이면, 계산상 연면적을 다 쓰지 못할 수 있습니다.
그래서 계산한 연면적은 「최대」이고, 첫 매스는 보통 그보다 조금 작게 나옵니다. 차이가 크면 층수와 판 모양을 바꿔 다시 맞춥니다.
topoGenesis에서 같은 계산으로 매스 올리기
스튜디오는 위 계산을 지도 위 매스로 바로 보여 줍니다.
- 대지를 그리면 대지면적이 나오고, 한국 대지는 용도지역과 참고 건폐율·용적률이 「특성」 패널에 들어갑니다. 조례에서 확인한 숫자로 고쳐 씁니다.
- 지상 층수는 용적률 ÷ 건폐율을 내림한 값으로 시작합니다(예시에서는 3층). 그래서 첫 매스가 용적률을 넘지 않습니다.
- 「건폐율 적용」을 켜면 매스가 건폐율만큼 줄어든 판으로 올라가고, 끄면 대지 전체를 씁니다. 층수를 올리고 내리면 연면적과 용적률이 바로 다시 계산됩니다.
- 지하 층수는 「용적률 제외」로 따로 셉니다. 「층별 조절」로 층마다 면을 밀고 당겨 북쪽을 깎거나 위층을 줄여 봅니다.
숫자를 맞춘 매스로 버블 단계와 공간 생성까지 이어서 진행하면 층별 평면 초안이 나옵니다. topoGenesis가 만드는 매스와 평면은 초기 스터디 자료입니다. 법규 검토나 최종 도면을 대신하지 않습니다.
자주 묻는 질문
- 용적률 200%면 몇 층까지 지을 수 있나요?
- 건폐율에 따라 다릅니다. 건폐율 60%를 꽉 채우면 약 3.3층, 건폐율 50%로 줄이면 4층입니다. 층수 ≈ 용적률 ÷ 건폐율로 어림합니다. 높이는 일조 사선과 지구단위계획 높이 제한도 함께 봐야 합니다.
- 지하층도 용적률에 들어가나요?
- 들어가지 않습니다. 용적률은 지상층 연면적으로 계산합니다. 지상의 부속 주차장 면적도 용적률 계산에서는 빠집니다.
- 건폐율과 용적률을 다 채워야 하나요?
- 한도일 뿐 목표는 아닙니다. 일조, 주차, 공사비, 필요한 실 면적을 보고 그보다 작게 잡는 경우가 많습니다.